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房东和租客都要留意:明年起,4类房子将不得出租!房租要涨了?

来源:发布时间:2020-11-22 08:38

过去十几二十年里,买房无疑成为了国人心目中最理性、最稳定的投资渠道。不管有没有钱,大家都对买房这件事投入了极高的热情。地产大佬潘石屹曾一针见血揭露,国人对产权的宗教般狂热是高房价的根本原因——公开资料显示,过去20年,全国房价下跌的年份仅有3年,其余17年房价都是处于不断上涨的通道。尤其是四大一线城市和二十几个省会城市,重点发展的区域房价涨幅竟然高达30-40倍。

国人不断高涨的热情和房价居高不下,却形成了不可调和的矛盾,因为历经过去十几年的高速发展,我国绝大多数城市的房价涨幅已经远超居民部门的工资增幅。换言之就是,国人想通过工资收入买房,已经越来越困难了。尤其是四大一线城市以及一些强省会城市,普通工薪阶层想靠打工挣钱买房,几乎不可能了。

房价高企不下,掏空“6个钱包”也凑不齐一套房子的首付,数以万计的人只能“望房兴叹”。那么他们的住房问题该如何解决?国家明确表态:促进完善购租并举的住房体系,实现住有所居。随着置业成本增高和国家政策支持,这就催生了中国同样体系庞大的租房市场——艾媒数据显示,我国服务租赁市场租赁人口从2017年开始保持稳定增长,2018年为2.1亿人,预计2020年达到2.2亿的规模,2022年将达到2.4亿人。贝壳研究院数据显示,2019年中国租房市场租金GMV(租赁总收入价值)高达1.6万亿元。

2020年起,中国城镇化进入60%向70%的加速期,这意味着未来大中城市的人口、产业。资源等优势会更加突出,即房价仍然有上涨压力。换言之未来选择租房的群体会继续壮大。随着我国租房群体日益壮大,这势必会倒逼租赁行业的规范与健全。那么问题就来了,是不是所有的房子都可以拿来出租收费呢?

长期以来,国人对于租房市场的规范意识比较浅薄,大家更是潜意识地认为,房子产权如果是自己的,自己就有权出租赚取收益。由于监管不严格,叠加大家自认为有自主决定权,所以租赁市场上才会出现各种类型的出租房。正因为此,现实中租户的利益很难得到保障,尤其是在很多一二线大城市,更屡屡爆出租户受气,甚至是利益受损的情况。

任何房子都可以自由出租赚取收益吗?答案是否定的!今年9月7号,住房和城乡建设部两个部门联合公布了《住房租赁条例(征求意见稿)》,其中明确规定了:从明年起,这4类房子将不能对外出租(意见稿第六条、第七条)。按以往经验,意见稿到正式出台周期一般是3-6个月,也就是说,最迟到明年3月份,正式的《住房租赁条例》就会发布。也就是说,从明年开始,“新禁令”下,4类房产将不得再出租,所以不管是房东和租客都要留意:

第一类:不符合建筑、消防等方面的标准和要求,不具备供水、供电等必要生活条件的房子不得出租。

顾名思义,这类不得出租的房屋就是指建设不达标的房子。说白了就是没有经过有关单位合法验收竣工的房子。最典型的就是各大城市城中村“小产权房”和一些县城的自建房。须知,这类房子虽然一直在对外出租,但其实这些房子都是不符合工程建设强制性标准的。

比如入户门不防火、前室裸露电表间、连廊宽度不够但入户门外开的房子等,都是不符合消防标准和要求的,这类房子是不准出租的,因为会给承租人带来一定的消防安全隐患,情节严重困难危及承租人的生命财产安全。新禁令明确把这类房子划入不得出租房子,本质上是保护承租人的合法利益不受损失。

第二类:室内装修不符合国家有关标准,会危及承租人人身健康的房子不得出租。

室内装修会危及人身健康的因素无非两点:甲醛和苯超标。虽然现在很多商家都明标家具、装修材料无甲醛、不含苯。但是现实中到底室内装修情况符不符合标准,还要两说。尤其是一些以租养贷的投资客和中介翻新出租的房子,他们往往急于出租,在装修材料的选择上会比较节省,而且他们不可能长时间通风等待室内的有害物质消散殆尽。

对于这类出租房,租客在承租时一定要格外留意,为了自己的人身健康着想,一定不能马虎。有条件的可以找专业机构检测,没有条件的也可以通过向物业、邻居等渠道打听房主的装修时间,来判断房屋是否有足够长的通风散味时间,最后决定要不要租。

“新禁令”明确此类房屋不得出租,显然是重视到了这类问题的严重危害,所以大家更不能掉以轻心,不要被房子新、家具新、房东开出的租金不高等所诱惑,冲动做出后悔的决定。

第三类:厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间不得出租。

三四五线城市,可能罕见厨房、卫生间等非居住空间作为居住空间出租的案例,毕竟这些地区租赁市场供大于求,而且租金整体偏低。但是在四大一线城市和一些省会城市,厨房、阳台,甚至是卫生间作为居住空间出租的案例层出不穷。归根结底是大城市寸土寸金,而且租赁需求旺盛,尤其是一些外来务工人员和刚毕业的学生,手里没钱,对这类出租房的需求很高。所以,一些有房一族,为了更大的利益,会最大化整个房子的可租率。笔者曾经见到过,北京一套78平的三居室内竟然住了22个人。厨房、阳台、客厅都有高低床,卧室也被隔断隔开了。

新禁令为何明确禁止这类非居住空间不得出租?答案其实很简单,这类空间不适合住人。一方面,会带来用水、用电、用火等安全隐患;另一方面,非居住空间住人,会挡住逃生、救援通道,不利于事故救援。此外,新规明确,设区的市级以上地方人民政府应当规定必要的居住空间标准,明确符合当地实际的单间租住人数和人均租住面积。

第四类:其他依法不得出租的住房。

无需赘言。依法不得出租的房子有以下几类:违章违建的房子、没有产权证书的房子、被司法机关查封的房子、其他房屋共有人不同意出租的房子、被抵押以及未经抵押权人同意的房子等。

为什么我们要让租客和房东都要留意“新禁令”?原因很简单,“新禁令”还明确了法律责任和处罚条例,其中第四十七条明确规定,出租人将不符合国家有关标准的住房以及其他依法不得出租的住房出租,由房产管理部门给予警告,责令限期改正。情节严重的,对个人处1万元以上5万元以下的罚款,对单位处10万元以上50万元以下的罚款;有违法所得的,没收违法所得;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

4类房子不得出租,房租要涨了吗?

有人认为,这些规定只能给租房市场“添乱”,给租户带来租房难、房租贵的困境。因为明年起4类房子不得出租,这意味着合规的出租房数量将大减,租房市场供给端减少,租房需求不变,房租未来必然涨价。

事实真的如此吗?理论上分析确实有这种可能,但我们看到的现实却并不如此。换言之,即使明年新禁令出台,房租也很难上涨。因为今年以来全国各大热点城市的租金水平都是呈现下降态势的,尤其是商业租赁市场,有的城市租金更是9个月连续下挫。即便是深圳、北京、杭州、南京这类大中城市,租赁市场也在震荡下跌。原因很简单,市场供需格局趋于缓和,租赁需求延迟释放,业主出租预期持续走低,整个租赁市场在向“承租人”转变。

再者说了,国家既然有意大力规范完善健全租赁市场,就一定会更侧重于保护租房群体的利益。所以未来不排除空置税、房产税出台,会大大提高有房群体的出租意愿,从这个角度来说,未来租金想上涨也不现实。但也不能一句话全概括,每个城市租赁市场的供需基本面不同,租金的涨跌也会出现不同走向。但整体而言,现阶段租赁市场还是比较平稳的。

租房市场越来越规范,总的来说,有利于购房群体,更有利于整个行业的发展。


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